2018 中国公募 REITs 值得期待

  • 2018-03-13 14:01
  • /和讯名家
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  中国 REITs 经过十来年的探索发展,在 2017年取得了长足的进步。截止到目前,中国类REITs和 CMBS的规模达到了50单、1200多亿元人民币的规模。


  政策层面,2017 年,我国先后召开了第五次全国金融工作会议、中共第十九次全国代表大会、中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议等重要会议,明确了服务实体经济、防控金融风险等重要任务,推动高质量发展等根本要求,以及稳中求进的工作总基调,出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》等重磅文件。这些政策都对中国 REITs 的发展产生影响,甚至能够发挥巨大的推动作用。


  物业类型方面,住房租赁呈现突飞猛进的发展,保利地产(600048,股吧)、招商蛇口、龙湖、旭辉、碧桂园等房企也已获得租赁资产证券化的入场券,自如、新派等公寓运营商也纷纷发行了REITs 产品。据不完全统计,截至目前房企获批的类REITs、CMBS、ABN、公司债等租赁证券化产品规模已达 500 亿元。


  租赁权方面,上海8号桥创意园、魔方公寓等租约产品的证券化为整租运营模式提供了退出通道。


  产品结构方面,也在 2017年取得了突破,储架分期发行解决了中国REITs 资产包扩募的问题。勒泰石家庄购物中心成为中国首单不依赖主体评级REITs,为 REITs 发行以资产质量而不是企业主体信用为导向做出了推动。


  国际市场方面,2017 年1月广东中山大信商业股权信托在新加坡交易所挂牌上市,成为近年来继北京华联、浙江富春后第三只以中国资产主题的海外 REITs。


  2018年的政策利好将进一步持续。


  日前,证监会系统 2018 年工作会议在京召开。会上证监会对资本市场各方面都做了表态,对于多层次市场,证监会表示将研究出台公募 REITs相关业务细则;支持符合条件的住房租赁、PPP 项目开展资产证券化。


  2018 年1月23日,中国证券投资基金业协会(以下简称“协会”)在北京召开“类 REITs 业务专题研讨会”,本次研讨会深入讨论目前我国类 REITs 业务的重要作用、业务模式、运作架构,以及银监会 1 月 5 日发布的《商业银行委托贷款管理办法》和协会 1 月 12 日发布的《私募投资基金备案须知》对此项业务的潜在影响。在此基础上,会议明确了私募投资基金是参与类 REITs 业务的可行投资工具,提出参与类 REITs 业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排。


  我们一直强调 REITs 不仅仅是个融资工具,更是机构投资者和广大老百姓的投资工具。美国REITs 为投资者创造了年化 11% 的回报。2017 年 12月 19 日的 REITs 论坛上,香港市值最大的领展 REITs 首席资产管理执行官霍业生分享了领展自 2005 年 11 月作为香港第一只 REITs,经过 12 年的努力,资产规模从 250 亿发展到现在大概 1700 亿。霍业生感言:“归根到底,房托最终还是资产包。”领展自上市以来派息 20 多次,包括 2017 年 3 月底的 1.118 港元,累计每股派息总额超过 13.98 港元,这个数字甚至超过上市之初的成本。


  中国 REITs 发展应实行“三步走”的策略,第一步解决公募的问题,第二步解决股权的问题,第三步解决税的问题,第二步和第三步关联度很高,所以我们也希望在各方面的努力、监管层的支持下,能够把两步并作一步走,真正推出让各方(从监管机构、投资人到资产方、从业者)都可以接受和满意的框架,为中国的 REITs 发展打下一个良好的基础。


  中国 REITs 联盟作为中国最专业的 REITs 行业组织也会持续不断地来推动中国 REITs 的进程。